“你今天再不交房租，就赶紧搬走，咱们合同解除，你把铺子也给我恢复成原样！”
“李大哥，再宽限我些时间，最近资金实在周转不开，装修也是为了吸引客流，我连装修钱都是借的，实在没钱立马交房租啊……”
这一幕出现在2025年2月河南省遂平县某商业街的一间商铺里。商铺租户王某未经房东李某许可，就擅自改造了商铺内部和门头，还拖欠了4个月房租，这让李某十分生气，愤而向王某说出了开头的话。双方僵持不下，情绪越来越激动，双方亲友赶忙上前劝说，并建议寻求第三方帮助。最终，双方勉强冷静下来，一同走进某街道人民调解委员会申请调解。
调解介入查根源
受理纠纷后，调委会认为，若此纠纷处理不当，可能影响商业街的商业秩序，甚至引发连锁反应，对社会和谐产生不良影响，当即选派了两位经验丰富的人民调解员调解这起纠纷。
经过调查，该商铺位于县城商业街黄金地段，双方签订了为期两年的租赁合同，合同中详细规定了双方的权利和义务：租赁期内，禁止擅自改造，王某每月需按时支付租金1800元，并且负责商铺的基本维护，包括保持商铺设施完好、定期清洁等简单维护工作。履约初期，王某经营的服装店能保持收支平衡，双方尚能正常协作。但自2024年11月起，王某以经营困难为由停付4个月租金7200元，更未经李某许可，私自装修改造商铺。
李某发现后多次交涉，并援引合同内容要求王某立即付清房租，并恢复商铺原貌。而王某以资金困难、装修系自救措施等为由拒绝，还指责李某缺乏同理心，同时以市场环境恶化为由要求变更履约条件。双方意见不一，由此激烈对峙。
兼顾双方定方案
掌握争议焦点后，调解员梳理了双方租赁合同条款，确认合同对租金支付周期、商铺修缮责任等争议点均有明确规定。经与双方沟通，确认双方调解意向后，调解员初步确定了调解方向，择期组织双方面对面调解。
“房租拖欠4个月，还擅自改装门头，拆了承重墙改建试衣间，商铺很有可能存在结构性风险，王某这是严重违约，必须承担责任！”几天后的调解室内，李某拿着合同，情绪激动地控诉王某双重违约，要求王某限期付清房租并委托专业机构复原商铺结构，否则就去起诉追责。“我不是故意违约，实在是生意太难做啊。近半年商铺亏损，改造系迫于客流下滑的止损举措，若现在让我复原，前期投入就全打了水漂，我根本承受不起！”王某边解释，边拿出近半年财务报表，并希望李某能减免3个月租金以缓解经营压力。
面对李某的刚性诉求与王某的现实困境，调解员研判认为，若机械适用合同条款，可能使王某破产闭店，李某租金更难收回，商铺也会出现空置，加大执行风险，但放任违约行为则损害契约精神，亦可能影响社会秩序，助长不良风气。综合考量后，调解员设计了“止损救济＋责任平衡”双赢调解方案。
调解员在商铺调解纠纷
融情于法解租金争议
紧扣双方争议点后，调解员首先解决王某逾期未付租金问题。对于王某，调解员援引《民法典》第722条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，向王某表示：“经了解，李某多次催你交房租，给过你宽限期，但你仍然拖欠租金4个月，已构成违约，李某不仅可以解除合同，还能向你追究违约责任。”同时指出，虽因一些客观原因造成店铺经营不佳，但王某不能以此免除合同义务。
对于李某，调解员提出调整租金支付方式的建议，建议采取延长支付周期或减免阶段性租金等人性化方式，让王某缓一缓，先渡过难关再交付房租。调解员深入分析此方案的优点：“适度减轻王某资金压力，从短期看，有助于商铺维持正常运营；从长远计，有利于保障租赁关系的稳定性。稳定的租户能给你带来持续稳定的租赁收益，能有效降低频繁更换租户产生的空置风险和免租期经济损失，该方案更具经济效益。”
调解员边分析，还边向李某出示王某提供的进货单据与近期销售记录，“你看他服装店的进销数据，前期生意确实困难，最近稍有起色，不如给他3个月观察期，到时要是王某再违约，咱立刻解约。”
经过调解员反复劝说，僵局终于被打破。李某松口，同意调整诉求期望值，表示：“只要能保障我基本权益，我愿意再给他合理的宽限期。”王某表示感激，当场承诺在调解结束后7日内，付清2024年11月以来欠付的租金；之后的租金，希望与李某另行签订附期限的租金支付协议。对此，调解员建议王某提交近半年的收支明细作为双方协商依据，重新约定租金支付方案及违约救济条款，如此既为王某预留经营缓冲期，又能确保李某可依法主张权利。双方同意。
明法析责定装修责任
“租赁合同第10条明确写着‘禁止擅自改造’，你不仅改装了门头，还拆除承重墙改建试衣间，增加了商铺安全隐患。这不单是构成违约承担民事责任，还有可能承担其他责任。”关于房屋装修改造问题，调解员严肃向王某指出其改造行为的严重性，表示承重墙属于建筑主体结构，其拆除行为属于《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定的禁止行为：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构……”指出改造房屋不仅损害了李某物权，也有可能影响房屋安全性，增加商铺顾客及周围居民人身安全受损害的风险。
调解员告知王某，根据《民法典》第715条第2款规定：“……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”所以，李某有权要求王某将商铺恢复原状或赔偿其损失。
听了调解员专业分析，王某对自身行为进行了反思，承认擅自装修改造商铺一事做得不对：“是我考虑不周，光想着赚钱，忽略了其他，我马上整改，尽快弥补过错。”见王某已认识到错误，加之双方在调解中展现的务实态度与互谅意愿，调解员兼顾现实情况、法律规定，以及李某的权益和诉求，建议以恢复商铺原状为原则，同时保留协商折价补偿的弹性空间，让双方都有余地。同时，调解员要求王某委托具备资质的建筑公司出具承重墙修复方案，明确整改期限与验收标准，彻底消除房屋安全隐患。修缮期间，李某可以过来监督。双方点头认可。
最终，双方在调解员的见证下签订了调解协议，纠纷在情理与法理间取得了平衡，实现了双赢。
后来，调解员回访时看到商铺门前霓虹闪烁、人气热闹，王某与李某共同设计的“诚信经营”标识也取代了昔日引发争执的改装门头，格外醒目。王某的服装店推出“感恩回馈”活动，客流逐渐回暖，王某脸上扬着笑意，“现在生意好多了”。李某笑着补充：“他现在按时给我打款，我还主动将下季度付款时间延长了15天呢！”周围商户也纷纷点赞：“调解不仅救了间铺子，还盘活了整条街的人气啊！”
